Грецька золота віза у 2026 році: інвестиційний посібник після нещодавніх реформ

Грецька програма «Золота віза» стала — після реформ Португалії 2023 року, які скасували нерухомість як кваліфіковану інвестицію — найпоширенішим способом отримання посвідки на проживання в нерухомість за інвестицією в ЄС. На відміну від реструктуризованої програми Португалії (яка тепер вимагає внесків до фондів або створення робочих місць), грецька «Золота віза» продовжує приймати купівлю нерухомості як основну кваліфіковану інвестицію, що робить її природною альтернативою для інвесторів, які спеціально хотіли отримати посвідку на проживання в ЄС, пов’язану з нерухомістю.

Сама програма зазнала значних змін. Реформи 2023-2024 років запровадили регіональну диференціацію — мінімальний розмір у 250 000 євро, який існував понад десять років, був замінений порогами від 400 000 до 800 000 євро залежно від місцезнаходження, причому вищий поріг у 800 000 євро застосовувався для столичної області Афін, Салонік, Міконоса, Санторіні та кількох інших регіонів з високим попитом. Нижчий поріг у 400 000 євро застосовується в менш густонаселених регіонах. Існують також певні категорії винятків (наприклад, реконструкція будівель, що охороняються архітектурою, певна комерційна нерухомість, певні промислові переобладнання) з різними порогами.

Цей посібник ознайомить вас із грецькою «Золотою візою» у її чинному стані у 2026 році — поточними інвестиційними порогами за регіонами та категоріями, процесом подання заявки, включенням сім’ї, термінами обробки, зв’язком із грецьким податковим резидентством та громадянством, а також порівнянням з альтернативами.

Це загальний освітній контент. Грецьке законодавство про проживання та імміграцію продовжує розвиватися. Перш ніж приймати рішення про переїзд, проконсультуйтеся з грецьким імміграційним юристом та кваліфікованими податковими консультантами.

Ключові моменти

• Мінімальна інвестиція для грецької «золотої візи» коливається від 250 000 до 800 000 євро. залежно від місця розташування та типу активів після реформ 2024 року.
• Мінімальна сума становить 800 000 євро. у столичному регіоні Афін, Салоніках, Міконосі, Санторіні та деяких інших регіонах з високим попитом.
• Мінімальна сума становить 400 000 євро. у більшості інших регіонів.
• 250 000 євро все ще застосовується для певних категорій винятків — реконструкція будівель, що входять до списку архітектурних пам'яток, певні переобладнання комерційних будівель на житлові, певні промислові переобладнання.
• Потрібна окрема нерухомість для рівнів €400 000 та €800 000 — суму не можна розділити на кілька квартир — і нерухомість повинна мати основну житлову площу щонайменше 120 м². Конфігурації з кількома об'єктами нерухомості можливі лише за маршрутом переобладнання/внесення до списку пам'яток архітектури вартістю 250 000 євро.
• Час обробки: Наразі 3-12 місяців залежно від повноти документів та навантаження консульства/грецької імміграційної служби.
• Фізична присутність: Немає вимог щодо мінімальної кількості днів для підтримки візи. Поновлення кожні 5 років, якщо інвестиції зберігаються.
• Інклюзія сім'ї: Чоловік/дружина, неповнолітні та повнолітні неодружені діти на утриманні віком до 21 року, батьки будь-кого з подружжя.
• Громадянство: Доступно після 7 років легального проживання з вимогами щодо володіння грецькою мовою та інтеграції.

Що змінили реформи 2024 року

Греція запровадила регіональну диференціацію порогів з 2024 року (з перехідними правилами для поточних заявок). Попередній фіксований поріг у 250 000 євро (або 500 000 євро в деяких конфігураціях) був замінений багаторівневою структурою, пов'язаною з місцевими проблемами доступності житла:

• поріг у 800 000 євро у регіонах, класифікованих як такі, що мають високий попит — Афінська столична область (окремі муніципалітети), Салоніки, острови Міконос і Санторіні, а також кілька інших спеціально визначених регіонів
• поріг у 400 000 євро у більшості інших регіонів
• поріг у 250 000 євро зберігається для певних категорій винятків

З 1 вересня 2024 року до рівнів 400 000 та 800 000 євро застосовуються ще два правила: побудована нерухомість, що відповідає вимогам (або нерухомість з дозволом на будівництво), повинна мати основна житлова площа не менше 120 м², а інвестиції мають бути зроблені в окрема нерухомість — суму не можна розподілити між кількома одиницями. Ці дві вимоги не застосовуються до категорії переобладнання/пам'ятки архітектури вартістю 250 000 євро або до незабудованої землі.

Реформи спрямовані на спрямування інвестицій у менш розвинені регіони та віддалення від і без того перегрітих міських ринків — подібне політичне обґрунтування до модифікацій ’Золотої візи» в інших юрисдикціях ЄС.

Розподіл регіональних порогів

Грецький уряд періодично переглядає та оновлює регіональні класифікації. Перевіряйте поточні порогові значення на момент інвестування.

Що вважається кваліфікованою інвестицією

Кваліфіковані інвестиції в нерухомість включають:

• Купівля житлової нерухомості
• Купівля комерційної нерухомості (з умовами)
• Один об'єкт нерухомості або кілька об'єктів нерухомості (залежно від конфігурації та регіональних правил)
• Нове будівництво або існуюча нерухомість (із зазначеними категоріями винятків щодо реконструкції)
• Нерухомість для особистого користування або для отримання доходу від оренди

Інвестиції, що не в нерухомість, що кваліфікуються за грецькою «Золотою візою», включають:

• 500 000 євро+ у грецьких державних облігаціях (мінімальний термін погашення 3 роки)
• 350 000+ євро в інвестиційному фонді або AIF, зареєстрованому в Греції
• Терміновий депозит у грецькому банку на суму понад 500 000 євро
• Внесок у капіталі на суму понад 500 000 євро у кваліфіковану грецьку компанію
• На грецькому ринку торгуються акції, корпоративні облігації або державні облігації на суму понад 800 000 євро

Маршрут нерухомості є домінуючим, оскільки він забезпечує як право на отримання Золотої візи, так і потенційний дохід від оренди + приріст капіталу.

Процес подання заявки

Крок 1: Визначення та придбання нерухомості (2-4 місяці)

• Найміть грецького агента з нерухомості та адвоката
• Визначити та провести комплексну перевірку щодо майна
• Відкрийте рахунок у грецькому банку (необхідно для угоди з нерухомістю)
• Подайте заявку на отримання AFM (грецького податкового ідентифікаційного номера)
• Підписати попередній договір купівлі-продажу; депозит зазвичай становить 10% від вартості покупки
• Нотаріальне оформлення купівлі-продажу; повна оплата
• Реєстрація власності

Крок 2: Подання заявки на золоту візу (1-3 місяці)

Документи:

• Договір купівлі-продажу нерухомості та підтвердження реєстрації
• Підтвердження оплати за нерухомість
• Паспорт
• Перевірка судимості з рідної країни
• Підтвердження медичного страхування
• Форма заявки
• Оплата збору
• Документи членів сім'ї (якщо це чоловік/дружина/діти/батьки)

Заява подається до грецьких імміграційних органів або через грецьке консульство за кордоном.

Крок 3: Біометрія та посвідка на проживання

Після схвалення заявки заявник відвідує зустріч для проходження біометричних тестів у Греції. Видається початкова посвідка на проживання на 5 років.

Крок 4: Поновлення

Картка побуту поновлюється кожні 5 років, за умови збереження відповідних інвестицій. Мінімальна фізична присутність не вимагається.

Вартість грецької золотої візи

Загальна вартість транзакції (без урахування основної суми купівлі нерухомості): зазвичай €15,000-50,000+ залежно від вартості нерухомості та її складності.

Інклюзія сім'ї

Члени сім'ї, які мають право на участь:

• Чоловік/дружина або зареєстрований партнер/партнерка
• Неповнолітні діти будь-кого з подружжя
• Неодружені діти будь-кого з подружжя віком до 21 року (включаються без перевірки на фінансову залежність; після 21 року дозвіл може бути поновлений до 24 років, якщо дитина неодружена та навчається у вищому навчальному закладі)
• Батьки будь-кого з подружжя (включаючи незалежно від фінансової залежності — докази залежності не потрібні)

Кожен член сім'ї додається до однієї й тієї ж інвестиції Golden Visa — додаткові кваліфікаційні інвестиції на кожного утриманця не потрібні.

Податкові міркування

Наявність грецької “золотої” візи не робить вас автоматично податковим резидентом Греції. Податкове резидентство Греції визначається окремими правилами, головним чином 183-денним тестом або тестом «центру життєво важливих інтересів».

Якщо ви стали податковим резидентом Греції:

• Грецький податок на доходи фізичних осіб застосовується до доходів, отриманих у всьому світі (прогресивні ставки до 44%, з верхньою межею від 60 000 євро на 2026 рік)
• Доступні спеціальні податкові режими:
  • Грецький пенсійний режим 7%: Отримувачі іноземних пенсій можуть обрати єдиний податок 7% на доходи від іноземних пенсій (за певних умов)
  • Грецький режим не-домів: Фізичні особи з високим рівнем доходу можуть обрати фіксований податок у розмірі 100 000 євро на іноземний дохід (вимагає інвестицій у Греції у розмірі 500 000 євро; обмеження 15 роками; +20 000 євро/рік на кожного додаткового члена сім'ї).
  • Грецький режим в'їзду експатів: Звільнення від податку на прибуток за формою 50% з доходів від зайнятості з грецьких джерел для нових податкових резидентів
• Податок на нерухомість (ENFIA) застосовується до всієї грецької нерухомості.
• Застосовуються грецькі податки на спадщину та дарування

Власникам «Золотої візи», які не бажають бути податковим резидентом Греції, просто не варто проводити в Греції понад 183 дні на рік та мати центр життєво важливих інтересів в іншому місці. Багато власників «Золотої візи» вважають Грецію базою для нерезидентів та сплачують грецький податок на майно (ENFIA), не стаючи податковим резидентом Греції.

Грецька «золота віза» проти португальської «золотої візи» (після реформи)

Компроміс: грецька «золота віза» отримується швидше, вона залежить від нерухомості, не вимагає присутності та — після реформи громадянства в Португалії 2026 року — тепер пропонує коротший шлях до громадянства (7 років проти 10 у Португалії). Португальська «золота віза» є більш гнучкою щодо податкового планування (для тих, хто має право на отримання IFICI), але виключила нерухомість як кваліфікаційний шлях та подовжила термін натуралізації.

Типові помилки інвесторів з грецькою «Золотою візою»

1. Купівля нерухомості без перевірки порогу для конкретного регіону. Регіональні пороги мають значення — купівля нерухомості вартістю 400 тис. євро в регіоні вартістю 800 тис. євро не відповідає вимогам. Перевірте класифікацію перед покупкою.

2. Розподіл інвестицій між кількома об'єктами нерухомості для рівнів €400 тис. або €800 тис. Для цих рівнів обов’язкове правило єдиної нерухомості — 800 000 євро не можна розділити між двома квартирами в Афінах. Об’єднання кількох об’єктів нерухомості можливе лише за схемою конвертації в 250 000 євро в муніципалітетах з низьким попитом.

3. Ігнорування юридичної перевірки майна. Грецька нерухомість має певні юридичні складнощі (обтяження, відповідність містобудуванню, екологічна відповідність, статус спадщини). Сильний грецький адвокат з питань нерухомості є необхідним.

4. Припускаючи, що дохід від оренди компенсує витрати. Дохідність оренди в Греції дуже різниться; багато преміальних об'єктів нерухомості приносять 3-51 TP3T валового доходу (який після сплати податків та обслуговування часто становить менше 2-31 TP3T реального доходу). Не моделюйте дохід від оренди агресивно.

5. Не враховуючи поточні витрати на утримання, не враховуючи бюджет. Податок на нерухомість (ENFIA) застосовується щорічно на основі об'єктивної вартості. Технічне обслуговування, загальні збори за будівництво, страхування складаються в суму. Бюджет має бути реалістичним.

6. Плутанина «Золотої візи» з грецьким громадянством. Золота віза – це вид на проживання. Громадянство вимагає 7 років проживання + мовного стажування + інтеграційних тестів + подання заяви на натуралізацію.

7. Купівля нерухомості в регіоні просто тому, що це дешевше. Регіони з нижчою вартістю зазвичай є дешевшими з певних причин (менший попит на оренду, менший потенціал зростання, менша привабливість для особистого використання). Вибирайте на основі варіанту використання, а не лише на основі кваліфікаційного порогу.

8. Неузгодження програми «Золота віза» із загальним податковим плануванням. Якщо ви стаєте податковим резидентом Греції в рамках переїзду, переконайтеся, що грецький податковий режим підходить саме вам. Деякі інвестори з високими ставками вважають грецький єдиний податок у розмірі 100 тисяч доларів привабливим; інші вважають своє попереднє місце проживання більш ефективним.

Часті запитання

Чи потрібно мені жити в Греції? Для збереження Золотої візи фізична присутність не потрібна. Деякі власники Золотої візи насправді ніколи не проживають у Греції.

Чи можу я здавати в оренду свою відповідну нерухомість? Так, загалом, хоча для деяких типів нерухомості (наприклад, студентське житло, певні види комерційного використання) можуть діяти певні правила.

Що станеться, якщо я продам нерухомість? Продаж кваліфікованої нерухомості до завершення процесу отримання громадянства, як правило, припиняє дію «золотої візи» для її власника (та утриманців). Ви можете замінити її на іншу кваліфіковану нерухомість, щоб зберегти візу.

Чи можу я включити своїх літніх батьків? Так — батьки будь-якого з подружжя можуть бути включені до числа утриманців за Золотою візою.

Чи дає мені грецька золота віза дозвіл на роботу? Ні — грецька «Золота віза» (дозвіл на проживання для інвесторів) не надає права на роботу в Греції; для працевлаштування вам знадобиться окремий дозвіл на роботу, і те саме обмеження стосується членів сім’ї. До незалежної професійної або підприємницької діяльності ставляться більш поблажливо, але дозвіл не є загальним правом на роботу.

А як щодо мобільності в рамках Шенгенської угоди? Дозвіл на проживання в Греції дозволяє безвізово перебувати в Шенгенській зоні до 90 днів протягом 180 днів.

Чи можу я придбати нерухомість через компанію? Так, зокрема через грецькі компанії SA або EPE, або через іноземні компанії в деяких конфігураціях. Структура має податкові наслідки; проконсультуйтеся з грецьким податковим консультантом.

Чи стягується податок на багатство або приріст капіталу з цієї нерухомості? Відсутність загального податку на багатство. Приріст капіталу від продажу: застосовується ENFIA; податок на приріст капіталу від продажу нерухомості наразі у більшості випадків призупинено (перевірте поточний статус).

Чи скасують правила ЄС грецьку «золоту візу»? Європейська комісія висловила стурбованість щодо програм надання посвідки на проживання за інвестиції. Греція працювала над посиленням належної перевірки та цінових порогів. Скасування програм у майбутньому можливе, але наразі не неминуче.

Як Unity Consulting допомагає з отриманням резидентства в Греції

Консалтингова компанія Unity Consulting допомагає інвесторам оцінювати грецьку програму Golden Visa:

• Стратегічна оцінка — Грецька «Золота віза» проти Португалії, Кіпру, Мальти, ОАЕ та інших альтернатив залежно від ваших цілей
• Податкова інтеграція — координація програми «Золота віза» з персональним податковим плануванням, включаючи оцінку грецького пенсійного режиму 7%, єдиного податку на 100 тисяч доларів або статусу нерезидента
• Координація з грецьким імміграційним радником — представлення авторитетних грецьких юридичних фірм, що займаються заявками на отримання «золотої візи»
• Консультації з вибору нерухомості — загальні рекомендації щодо вибору регіону на основі варіантів використання (особисте використання, дохідність від оренди, приріст капіталу, кваліфікаційний поріг)
• Планування сім'ї — координація залучення подружжя, дітей та батьків

Замовте безкоштовну консультацію з питань проживання в Греції.

→ Забронюйте консультацію щодо резидентства в Греції

Застереження: Ця стаття має загальний освітній зміст. Вона не є юридичною, імміграційною, податковою чи інвестиційною порадою. Грецьке імміграційне та податкове законодавство продовжує розвиватися. Завжди консультуйтеся з кваліфікованим грецьким імміграційним юристом та податковими консультантами, перш ніж приймати рішення щодо проживання чи інвестицій.

Написано

Лоренцо Конті

Консультант з питань проживання та переїзду · Unity Consulting

Лоренцо Конті консультує підприємців та інвесторів з питань податкового резидентства, золотих віз та релокації бізнесу. Він допомагає клієнтам перемістити себе та свої компанії до юрисдикцій з нижчими податками, не порушуючи правил, які вони залишають позаду.