Греческая «Золотая виза» в 2026 году: руководство по инвестициям после недавних реформ

После реформ Португалии 2023 года, исключивших недвижимость из числа квалифицирующих инвестиций, греческая программа «Золотая виза» стала наиболее распространенным способом получения вида на жительство в ЕС через инвестиции в недвижимость. В отличие от реструктурированной португальской программы (которая теперь требует внесения взносов в фонды или создания рабочих мест), греческая «Золотая виза» по-прежнему принимает покупку недвижимости в качестве основной квалифицирующей инвестиции, что делает ее естественной альтернативой для инвесторов, которые хотели бы получить вид на жительство в ЕС, связанный с недвижимостью.

Сама программа претерпела значительные изменения. Реформы 2023-2024 годов ввели региональную дифференциацию — существовавший более десяти лет минимальный порог в 250 000 евро был заменен порогами от 400 000 до 800 000 евро в зависимости от местоположения. В Афинах, Салониках, Миконосе, Санторини и ряде других регионов с высоким спросом установлен более высокий порог в 800 000 евро. Более низкий порог в 400 000 евро применяется в менее густонаселенных регионах. Также существуют специальные категории исключений (например, реставрация зданий, представляющих историческую ценность, определенная коммерческая недвижимость, определенные промышленные преобразования) с различными пороговыми значениями.

В этом руководстве подробно рассматривается греческая «Золотая виза» в том виде, в котором она существует в 2026 году: текущие инвестиционные пороги по регионам и категориям, процесс подачи заявки, включение членов семьи, сроки обработки, связь с греческим налоговым резидентством и гражданством, а также сравнение с альтернативными вариантами.

Это общая образовательная информация. Греческое законодательство о проживании и иммиграции продолжает развиваться. Перед принятием решения о переезде проконсультируйтесь с греческим иммиграционным юристом и квалифицированными налоговыми консультантами.

Основные моменты

• Минимальный размер инвестиций для получения греческой «Золотой визы» составляет от 250 000 до 800 000 евро. в зависимости от местоположения и типа активов после реформ 2024 года.
• Минимальный размер взноса составляет 800 000 евро. в столичном регионе Афин, Салониках, Миконосе, Санторини и некоторых других регионах с высоким спросом.
• Минимальный размер взноса составляет 400 000 евро. в большинстве других регионов.
• Сумма в 250 000 евро по-прежнему актуальна. для определенных категорий исключений — реставрация зданий, представляющих историческую ценность, некоторые виды переоборудования коммерческих помещений в жилые, некоторые виды переоборудования промышленных объектов.
• Требуется один объект недвижимости. Для категорий стоимостью 400 000 и 800 000 евро — сумма не может быть разделена между несколькими объектами — и площадь основной жилой зоны объекта должна составлять не менее 120 м². Конфигурации, включающие несколько объектов недвижимости, возможны только в рамках программы реконструкции/восстановления зданий, представляющих историческую ценность, стоимостью 250 000 евро.
• Время обработки: В настоящее время срок составляет от 3 до 12 месяцев в зависимости от полноты документов и загруженности консульства/греческой иммиграционной службы.
• Физическое присутствие: Нет требований к минимальному количеству дней действия визы. Виза продлевается каждые 5 лет при условии сохранения инвестиций.
• Вовлечение семьи: Супруг(а), несовершеннолетние и совершеннолетние не состоящие в браке дети-иждивенцы до 21 года, родители одного из супругов.
• Гражданство: Доступно после 7 лет законного проживания в стране при условии знания греческого языка и прохождения интеграционных требований.

Что изменили реформы 2024 года?

В Греции с 2024 года введена региональная дифференциация пороговых значений (с переходными правилами для действующих заявок). Предыдущий фиксированный порог в 250 000 евро (или 500 000 евро в некоторых конфигурациях) был заменен многоуровневой структурой, привязанной к местным проблемам доступности жилья:

• порог в 800 000 евро в регионах, отнесенных к зонам высокого спроса — Афинская агломерация (отдельные муниципалитеты), Салоники, острова Миконос и Санторини, а также ряд других специально обозначенных регионов.
• порог в 400 000 евро в большинстве других регионов
• Порог в 250 000 евро сохраняется для определенных категорий исключений

С 1 сентября 2024 года для категорий 400 000 и 800 000 евро действуют два дополнительных правила: соответствующий критериям объект недвижимости (или объект с разрешением на строительство) должен иметь основная жилая площадь не менее 120 м², и инвестиции должны быть сделаны в один объект недвижимости — Сумма не может быть распределена между несколькими подразделениями. Эти два требования не выполняются. нет Это относится к категории объектов, подлежащих переоборудованию/объектов, представляющих историческую ценность, стоимостью до 250 000 евро, или к незастроенным земельным участкам.

Цель реформ — перенаправить инвестиции в менее развитые регионы и отвлечь их от и без того перегретых городских рынков — политическая логика аналогична той, что использовалась в других юрисдикциях ЕС при внесении изменений в программу ’Золотая виза».

Распределение региональных пороговых значений

Правительство Греции периодически пересматривает и обновляет региональную классификацию. На момент инвестирования необходимо проверить действующие пороговые значения.

Что считается квалифицирующей инвестицией?

К числу соответствующих критериям инвестиций в недвижимость относятся:

• Покупка жилой недвижимости
• Покупка коммерческой недвижимости (с условиями)
• Один объект недвижимости или несколько объектов (в зависимости от конфигурации и региональных правил)
• Новое строительство или существующие объекты недвижимости (с учетом категорий, исключающих реконструкцию, указанных отдельно)
• Объекты недвижимости для личного пользования или получения дохода от сдачи в аренду.

К числу инвестиций, не связанных с недвижимостью, которые могут быть осуществлены в рамках греческой «Золотой визы», относятся:

• Облигации греческого правительства на сумму от 500 000 евро (минимальный срок погашения 3 года).
• Вложение от 350 000 евро в инвестиционный фонд или альтернативный инвестиционный фонд, зарегистрированный в Греции.
• Срочный депозит на сумму более 500 000 евро в греческом банке.
• Внесение уставного капитала в размере 500 000 евро и более в соответствующую требованиям греческую компанию.
• Инвестиции в акции, корпоративные облигации или государственные облигации на греческом рынке на сумму более 800 000 евро.

Сделки с недвижимостью являются наиболее выгодным вариантом, поскольку они обеспечивают как возможность получения «Золотой визы», так и потенциальную доходность от аренды плюс прирост капитала.

Процесс подачи заявки

Шаг 1: Поиск и покупка недвижимости (2-4 месяца)

• Обратитесь к греческому агенту по недвижимости и юристу.
• Провести комплексную проверку объекта недвижимости и выявить его.
• Откройте банковский счет в Греции (необходимо для совершения сделки с недвижимостью).
• Подайте заявку на получение AFM (греческого налогового идентификационного номера).
• Подписать предварительный договор купли-продажи; внести депозит, как правило, в размере 101 TP3T от покупной цены.
• Нотариальное заверение сделки купли-продажи; полная оплата
• Регистрация недвижимости

Шаг 2: Подача заявления на получение «Золотой визы» (1-3 месяца)

Документы:

• Договор купли-продажи недвижимости и свидетельство о регистрации
• Подтверждение оплаты за недвижимость
• Паспорт
• Справка об отсутствии судимости из страны проживания
• Подтверждение наличия медицинской страховки
• Заявление
• Оплата сбора
• Документы, подтверждающие принадлежность к семье (если в их число входят супруг(а)/супруга/дети/родители).

Заявление подается в греческие иммиграционные органы или через греческое консульство за рубежом.

Шаг 3: Биометрические данные и вид на жительство.

После одобрения заявления заявитель проходит процедуру сдачи биометрических данных в Греции. Выдается первоначальная карта вида на жительство сроком на 5 лет.

Шаг 4: Продление

Вид на жительство продлевается каждые 5 лет при условии сохранения соответствующих инвестиций. Минимальное требование к физическому присутствию отсутствует.

Стоимость греческой «Золотой визы»

Общие транзакционные издержки (за исключением основной суммы покупки недвижимости): как правило, €15,000-50,000+ в зависимости от стоимости и сложности объекта недвижимости.

Включение семьи

Члены семьи, имеющие право на получение льгот:

• Супруг(а) или зарегистрированный партнер
• Несовершеннолетние дети любого из супругов
• Не состоящие в браке дети любого из супругов в возрасте до 21 года (включаются без проверки финансовой зависимости; после 21 года разрешение может быть продлено до 24 лет, если ребенок не состоит в браке и является студентом высшего учебного заведения).
• Родители любого из супругов (включены независимо от финансового иждивенчества — подтверждение иждивенчества не требуется).

Каждый член семьи добавляется к одной и той же инвестиционной программе Golden Visa — никаких дополнительных квалифицирующих инвестиций на каждого иждивенца не требуется.

Налоговые аспекты

Наличие греческой “золотой визы” не делает вас автоматически налоговым резидентом Греции. Налоговое резидентство Греции определяется отдельными правилами — в первую очередь, 183-дневным тестом или тестом «центра жизненных интересов».

Если вы станете налоговым резидентом Греции:

• В Греции подоходный налог с физических лиц применяется ко всему мировому доходу (прогрессивные ставки до 44%, при этом верхняя ставка начинается с 60 000 евро с 2026 года).
• Доступны специальные налоговые режимы:
  • Греческая пенсионная система 7%: Получатели пенсий из-за рубежа могут выбрать вариант обложения доходов от пенсий за рубежом фиксированным налогом согласно статье 7% (при соблюдении определенных условий).
  • Греческий режим нерезидентов: Состоятельные лица могут выбрать фиксированный налог в размере 100 000 евро на иностранный доход (требуется греческая инвестиция в размере 500 000 евро; срок действия ограничен 15 годами; +20 000 евро в год за каждого дополнительного члена семьи).
  • Режим приема иностранных граждан в Грецию: Освобождение от подоходного налога по статье 50% на доходы от трудовой деятельности в Греции для новых налоговых резидентов.
• Налог на недвижимость (ENFIA) распространяется на всю недвижимость в Греции.
• В Греции действуют налоги на наследство и дарение.

Обладателям «Золотой визы» нежелательно получать греческое налоговое резидентство, следует просто не проводить в Греции более 183 дней в году и не размещать центры своих важных интересов в других местах. Многие обладатели «Золотой визы» рассматривают Грецию как базу для нерезидентов и платят греческий налог на имущество (ENFIA), не получая при этом греческого налогового резидентства.

Греческая «золотая виза» против португальской «золотой визы» (после реформы)

Компромисс: греческая «Золотая виза» получается быстрее, основана на недвижимости, не требует личного присутствия и — после португальской реформы гражданства 2026 года — теперь предлагает более короткий путь к гражданству (7 лет против 10 в Португалии). Португальская «Золотая виза» более гибкая в плане налогового планирования (для тех, кто соответствует требованиям IFICI), но исключила недвижимость из числа квалификационных требований и увеличила сроки натурализации.

Распространённые ошибки, которые допускают инвесторы при использовании греческой «золотой визы».

1. Покупка недвижимости без проверки пороговых значений для конкретного региона. Региональные ограничения имеют значение — покупка недвижимости стоимостью 400 000 евро в регионе, где стоимость недвижимости составляет 800 000 евро, не соответствует требованиям. Перед покупкой уточните классификацию.

2. Распределение инвестиций между несколькими объектами недвижимости для ценовых категорий 400 000 или 800 000 евро. Для этих категорий действует обязательное правило единого объекта недвижимости — 800 000 евро нельзя разделить между двумя квартирами в Афинах. Объединение нескольких объектов недвижимости возможно только по схеме конвертации в 250 000 евро в муниципалитетах с низким спросом.

3. Пренебрежение юридической проверкой объекта недвижимости. Рынок недвижимости в Греции имеет свои специфические юридические сложности (обременения, соответствие градостроительным нормам, экологические нормы, наследственный статус). Квалифицированный греческий юрист по вопросам недвижимости крайне необходим.

4. Предполагается, что доход от аренды компенсирует затраты. Доходность от сдачи недвижимости в аренду в Греции сильно варьируется; многие объекты премиум-класса приносят валовую прибыль в размере 3-51 тыс. трлн долларов (что после уплаты налогов и расходов на содержание часто составляет менее 2-31 тыс. трлн долларов реальной доходности). Не стоит строить прогнозы дохода от аренды на завышенных показателях.

5. Не заложено в бюджет расходы на текущее содержание объекта. Налог на недвижимость (ENFIA) взимается ежегодно на основе объективной стоимости. Расходы на техническое обслуживание, коммунальные платежи и страхование суммируются. Планируйте бюджет реалистично.

6. Путаница между «золотой визой» и греческим гражданством. «Золотая виза» — это вид на жительство. Для получения гражданства требуется 7 лет проживания в стране, а также знание языка, прохождение интеграционных тестов и подача заявления на натурализацию.

7. Покупка недвижимости в определенном регионе просто потому, что там дешевле. Более дешевые регионы обычно имеют более низкую стоимость по ряду причин (меньший спрос на аренду, меньший потенциал роста стоимости, меньшая привлекательность для личного использования). Выбирайте, исходя из конкретного сценария использования, а не только из квалификационных требований.

8. Несогласованность программы «Золотая виза» с общим налоговым планированием. Если вы становитесь налоговым резидентом Греции в результате переезда, убедитесь, что греческий налоговый режим подходит для вашей ситуации. Некоторые состоятельные инвесторы считают привлекательным фиксированный греческий налог в размере 100 000 фунтов стерлингов; другие считают более выгодным свое предыдущее место жительства.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли мне проживать в Греции? Для сохранения «Золотой визы» не требуется физического присутствия. Некоторые обладатели «Золотой визы» фактически никогда не живут в Греции.

Могу ли я сдавать в аренду свою недвижимость, соответствующую требованиям? Да, в целом, хотя для некоторых типов недвижимости (например, студенческие общежития, определенные виды коммерческой деятельности) могут действовать особые правила.

Что произойдет, если я продам недвижимость? Продажа соответствующей недвижимости до завершения процесса получения гражданства, как правило, аннулирует «Золотую визу» для ее владельца (и иждивенцев). Для сохранения визы можно приобрести другую соответствующую недвижимость.

Могу ли я включить в список своих пожилых родителей? Да, родители любого из супругов могут быть включены в число иждивенцев по «Золотой визе».

Даёт ли греческая «Золотая виза» разрешение на работу? Нет — греческая «золотая виза» (вид на жительство для инвесторов) не дает права на работу по найму в Греции; для трудоустройства потребуется отдельное разрешение на работу, и это же ограничение распространяется на членов семьи. Независимая профессиональная или предпринимательская деятельность рассматривается более лояльно, но разрешение не является всеобъемлющим правом на работу.

А что насчет мобильности в рамках Шенгенской зоны? Греческий вид на жительство позволяет совершать безвизовые поездки в Шенгенскую зону на срок до 90 дней за каждые 180 дней пребывания.

Могу ли я приобрести недвижимость через компанию? Да, в том числе через греческие компании типа SA или EPE, а в некоторых случаях и через иностранные компании. Такая структура влечет за собой налоговые последствия; проконсультируйтесь с греческим налоговым консультантом.

Взимается ли налог на богатство или налог на прирост капитала с данной недвижимости? Общий налог на богатство отсутствует. Налог на прирост капитала при продаже: применяется ENFIA; в большинстве случаев в настоящее время действие налога на прирост капитала при продаже недвижимости приостановлено (уточните текущий статус).

Отменят ли правила ЕС греческую «золотую визу»? Европейская комиссия выразила обеспокоенность по поводу программ получения вида на жительство за инвестиции. Греция работает над повышением уровня должной осмотрительности и ценовых порогов. В будущем возможно исключение таких программ, но в настоящее время это не является неизбежным.

Как Unity Consulting помогает с получением вида на жительство для членов греческих организаций

Компания Unity Consulting оказывает поддержку инвесторам в оценке греческой «Золотой визы»:

• Стратегическая оценка — Греческая «Золотая виза» против Португалии, Кипра, Мальты, ОАЭ и других альтернатив в зависимости от ваших целей.
• Интеграция налогов — согласование получения «Золотой визы» с личным налоговым планированием, включая оценку греческого пенсионного режима 7%, фиксированного налога в размере 100 000 или статуса нерезидента.
• Координация действий с греческим иммиграционным консультационным центром. — Представляем авторитетные греческие юридические фирмы, занимающиеся оформлением «Золотой визы».
• Консультации по выбору недвижимости — Общие рекомендации по выбору региона на основе сценария использования (личное использование, доходность от аренды, прирост капитала, квалификационный порог)
• Планирование семьи — координация участия супруга(и), детей и родителей

Запишитесь на бесплатную консультацию по вопросам получения вида на жительство в Греции.

→ Запишитесь на консультацию по вопросам получения вида на жительство в Греции

Предупреждение: Данная статья носит общий образовательный характер. Она не является юридической, иммиграционной, налоговой или инвестиционной консультацией. Греческое иммиграционное и налоговое законодательство постоянно развивается. Всегда консультируйтесь с квалифицированными греческими юристами по вопросам иммиграции и налоговыми консультантами, прежде чем принимать решения о получении вида на жительство или инвестировании.

Автор:

Лоренцо Конти

Консультант по вопросам получения вида на жительство и переезда · Unity Consulting

Лоренцо Конти консультирует предпринимателей и инвесторов по вопросам налогового резидентства, «золотых виз» и релокации бизнеса. Он помогает клиентам перевести себя и свои компании в юрисдикции с более низкими налогами, не нарушая при этом правил, которые они оставляют после себя.